Yoho Midtown 於2010年開售時平均價超過5000元, 全城嘩然, 有些人認為新樓溢價過高, 入伙後勢必坐艇, 事實上剛相反, Midtown二手交投活躍, 現在均價企穩6000元以上, 一手業主穫利20%以上, 比比皆是。

選擇物業有三個L, 第一Location, 第二Location, 第三Location, 即物業地點為最重要考慮因素, 但有些人將好「地區」與好「地點」混為一談, 認為好「地區」就等於好「地點」, 這並非一個完全正確的觀念。物業價值大部份來自地價, 但人們睇樓時往往著重其外型、景觀、間格、裝修等等, 而忽略了自己腳底下, 毫不起眼的土地價值。

筆者以「愉景新城」與「綠楊新村」作例子, 「愉景」於1997年開售時, 平均呎價接近8000元, 而當時「綠楊」樓齡14年, 平均價約為6000元, 經過十多年二手買家洗禮, 新樓鉛華盡去, 「綠楊」均價現在已明顯高於「愉景」, 其實「愉景」配套不錯, 樓下有大型商場, 有冷氣天橋直駁荃灣港鐵站, 樓齡亦不高, 但呎價偏偏低於現在28年樓齡的「綠楊」, 原因正是「綠楊」稍稍接近港鐵站而已。

其實現在元朗區除了貼近元朗港鐵站的物業外, 市周邊物業平均呎價大多在4000元以下, 你可能會問 : 住在這此些較邊陲地區的物業, 只需轉乘居民巴士或乘坐輕鐵兩三個站, 十多分鐘到達元朗港鐵站, 呎價無可能差這麼遠, 我告訴你, 就是差這麼遠, 而且可能會去越來越遠。

如果你住在貼近元朗港鐵站的物業, 十多分鐘的港鐵車程已經可以到達南昌。 奧運站與九龍站車程僅相差一分鐘, 呎價卻相差五成以上, 那你說十多分鐘差別大嗎? 屯門港鐵站上蓋快將賣樓花, 地點稍遜樓齡超過10年的卓爾居, 部分優質單位尺價已破5000元, 屯門站若在7000元以上均價開售, 筆者不感意外, 但到時一定有人說 : 「嘩! 大西北都賣七八千, 政府無能。」 這明顯是將「地區」與「地點」混為一談的謬誤。

元朗中心位置與屯門中心位置均屬優質, 但區域上元朗較佳, 如果沒有一些不能預知的大危機出現, 貼近元朗港鐵站的物業能賣八九千元, 只是時間問題。當然最理想是購買好「地區」內的好「地點」, 但這些物業呎價一定勁貴, 不是人人能負擔得起。

王Sir

2011年5月16日